Het Parkgebouw te Doetinchem
Phoen'x Investments B.V.
Algemeen
Investeer mee in de realisatie van een duurzaam wooncomplex tegen 8% rente en het Recht van 1ste Hypotheek. Zo ontvangt u een hoog rendement terwijl u een zeer hoge mate van zekerheid heeft.
Het prachtige project betreft de realisatie van een wooncomplex “Het Parkgebouw”, op het voormalig terrein van supermarkt C1000, in het centrum van Doetinchem en net buiten de historische kern van Doetinchem. Het nieuwe gebouw krijgt een unieke uitstraling die het gebied weer een identiteit geeft.
Het project
Het Parkgebouw telt vier etages met in totaal 75 appartementen in 4 types variërend van 78 tot 115m2. Het is op loopafstand van het gezellige stadscentrum, theater, openbaar vervoer en winkels. Het gebouw wordt omgeven door groen met een prachtige eigen buitenruimte en gezamenlijke ontmoetingsplekken als het atrium en dakterras van ca. 200m2. De appartementen worden middels galerijen aan de binnenzijde van het gebouw ontsloten. De binnenzijde van het gebouw wordt licht doorlatend overdekt, zodat er een atrium ontstaat. Half-ondergronds bevindt zich de kelder met bergingen en parkeerplekken. Voor een nadere toelichting op het project verwijzen wij naar Phoen'x.
Duurzaamheid
Het gas-loze appartementencomplex wordt gebouwd van duurzame en onderhoudsarme materialen en wordt voorzien van zonnepanelen. Er wordt gebruik gemaakt van een Warmte Koude Opslag (WKO) installatie. Bij een WKO wordt bodemenergie gebruikt voor de verwarming en koeling van
Gebouwen. Het benutten van bodemenergie is een duurzame oplossing waarmee het gebruik van fossiele brandstoffen voor energieopwekking fors wordt teruggedrongen. De energie Prestatie Coëfficiënt (EPC) voor het appartementencomplex zal dan ook lager dan 0,2 zijn.
De onderneming
Phoen’x is een projectontwikkelaar die zich in de markt onderscheidt door innovatieve concepten met oog voor duurzaamheid en commerciële haalbaarheid. Phoen’x richt zich op herontwikkeling van gedateerde concepten en zet achtergestelde gebieden opnieuw op de kaart door nieuwbouw.
Phoen’x is medio 2014 opgericht door Maaike van der Gaag (1981) en Egbert van den Brink (1971). In 2014 hadden zij een aantal bijzondere woningen in Arnhem gerealiseerd. Deze woningen hebben door toepassing van zonnepanelen en vloerverwarming 60% minder energiegebruik dan gewone woningen. Bij de bouw was duurzaamheid leidend en werd veel gebruik gemaakt van glas en hout. Hiervoor heeft Phoen’x de publieksprijs van de Heuvelinkprijs gewonnen in 2018 voor het beste nieuwbouwproject in Arnhem. Op dit moment ontwikkelen zij 21 hectare grond in het midden van het land, Van Weiland Naar Wonen.
Organogram
Phoen'x houdt zich bezig met de aan- en verkoop, het beheer en ontwikkeling van vastgoed, zie organogram.
Financieringsbehoefte
De financiering is primair benodigd voor de herfinanciering van een 2-tal private financieringen. De door de accountant (Total in Support) opgestelde cashflowprognose en de hierbij gehanteerde uitgangspunten, bieden een goed inzicht in de verwachte liquiditeitsontwikkeling voor de komende 2 jaar. Zie tevens Financieringsbehoefte voor een nadere toelichting.
Financiële analyse
De jaarcijfers 2018 van Phoen’x Investments B.V. zijn opgesteld door accountant Mr. L.J. Wisker van Total in Support, zie jaarrekening 2018.
De vastgoedbeleggingen (i.c. Project Het Parkgebouw) zijn per jaar ultimo gewaardeerd op de reële waarde. De door de verkoper verstrekte financiering is op de balans als achtergestelde lening verwerkt. De overige posten behoeven geen nadere toelichting.
De lening
- Geldnemer: Phoen’x Investments B.V. onder hoofdelijkheid van Phoen’x Holding B.V.
- Bedrag: € 1.250.000,-
- Vaste rente van 8% op jaarbasis
- Het effectief rendement op jaarbasis bedraagt 7,25%
- Vaste aflossing ineens binnen uiterlijk 24 maanden uit de verkoopopbrengst van de hypothecair belaste appartementen dan wel middels herfinanciering van deze appartementen. Gezien de LTV (zie hieronder) na realisatie van de appartementen, zal herfinanciering normaal gesproken geen problemen opleveren.
- Loan to value (LTV): varieert van 69% op basis van de getaxeerde grondwaarde- tot 24% op basis van de marktwaarde (in verhuurde staat) van de 20 appartementen zodra deze gerealiseerd zijn.
- Beperkte looptijd van 2 jaar (24 maanden)
- Maandelijkse uitkering van rente aan geldgever
Overige leningen
Deze kunt u inzien via overige leningen.
Kosten voor de geldgever
NewFunding rekent 0,75% inclusief BTW per jaar over het geïnvesteerde bedrag voor het beheren van de leningen, zie tarieven investeerder.
Verder worden er geen kosten door NewFunding in rekening gebracht.
Zekerheden
De geldgever krijgt het Recht van 1ste Hypotheek op minimaal 20 appartementen (zie zekerheden) die als belegging in het bezit blijven van Phoen’x Investments B.V. Deze appartementen vertegenwoordigen bij oplevering een taxatiewaarde van van € 5.225.000 (leegwaarde) respectievelijk € 5.100.000 (in verhuurde staat). De actuele grondwaarde wordt getaxeerd op € 1.985.000. Zie NRVT taxatierapport.
De grondwaarde is de minimale onderliggende zekerheidswaarde voor de te verstrekken financiering. Er is derhalve sprake van een uitstekende dekking.
Rendement & Risico
De geboden rente van 8% (7,25% effectief) is tot stand gekomen door toetsing en waardering middels de NewFunding (NF) Creditscore. NF Creditscore is een model dat is ontwikkeld om risico en rendement te bepalen. Ieder vastgoedproject wordt door NewFunding getoetst aan een aantal per project relevante objectieve criteria. Het appartementencomplex als projectontwikkeling is beoordeeld op een aantal punten van de NF Creditscore. Daarnaast is de Geldnemer getoetst door CreditSafe. Creditsafe geeft online toegang tot bedrijfsinformatie en kredietinformatie rapporten. Iedere geldnemer wordt altijd vooraf op kredietwaardigheid en betaalmoraal gecontroleerd.
De geldnemer Phoen’x Holding B.V. is getoetst door CreditSafe en gaf een Score van 49. Een score van 49 houdt in dat er een lage kans is op een financiële calamiteit.
De Loan to Value bedraagt 24%, er is sprake van een zeer beperkt risico.